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MONICA MARIA ARNAIZ HERNANZ

modificado hace 1 año

Alquiler turístico

Fecha publicación: 14/05/2019

Consultas

El consultante desea conocer el tipo de tributación en el I.R.P.F. de un arrendamiento de un inmueble con fines turísticos, por parte del propietario del mismo a una empresa que se encargue de su gestión y que sea la que se relacione directamente con el cliente final, según el modelo que se presenta a continuación:

En San Sebastián, a …. de …………… de …………

REUNIDOS

PARTE ARRENDADORA: …….., con D.N.I. ……. .ambos mayores de edad y vecinos a estos efectos de San Sebastián, …..

PARTE ARRENDATARIA: XXXX y YYYY, ambos mayores de edad, con D.N.I. número ZZZZ y HHHH, respectivamente y vecinos a estos efectos de San Sebastián…

ACTUAN

D. ………… en su propio nombre y derecho, y XXX y YYYY y en nombre y representación de la mercantil “TT, S.L.” con CIF B75000000, domiciliada en PPPP, inscrita en el Registro Mercantil de Gipuzkoa al tomo 1111, Folio 222 Sección 3, Hoja 4444, Inscripción 5ª, actúan en su calidad de administradores solidarios de la misma, nombrados para el cargo en escritura de constitución de fecha 19 de Diciembre de 2013, otorgada ante el notario de San Sebastián D. FFFF UUU AAAA, con el 6666 de número de su protocolo.

Ambas partes se reconocen mutuamente la plena capacidad necesaria para la realización de este acto, libre y espontáneamente, dicen:

ANTECEDENTES

I..- Que xxxxxxx xxxxxxxx en adelante parte arrendadora, son propietarios en pleno dominio de la siguiente finca:

URBANA.-………….

Referencia Catastral:

II.- Que a “TT, S.L.”, en adelante parte arrendataria, le interesa tomar en arriendo la referida finca para destinarlo a su explotación como vivienda turística, y puestas ambas partes de común acuerdo, deciden suscribir el presente contrato de arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda, con arreglo a las siguientes,

CLÁUSULAS

PRIMERA – Cesión.- xxxxxxx xxxxxxxx en adelante parte arrendadora, ceden en arrendamiento a “TT, S.L.”, en adelante parte arrendataria, que acepta, la referida finca descrita en el Antecedente I de este documento.

La parte arrendataria, después de haber examinado la finca arrendada, manifiesta encontrarla en las debidas condiciones de conservación, considerándola apta para sus necesidades.

SEGUNDA – Duración.- El plazo de duración del presente contrato será indefinido, pudiendo cualquiera de las partes resolverlo unilateralmente mediante comunicación fehaciente remitida a la otra parte, en el domicilio señalado en este contrato, con una antelación mínima de 15 días.

En caso de que la resolución contractual sea instada por el ARRENDADOR, éste queda expresamente obligado a respetar las reservas ya efectuadas y notificadas vía e-mail o por cualquier otro medio, previas a la recepción de la comunicación en la que conste su voluntad de resolver el presente contrato, sin perjuicio del régimen de incumplimientos en que pueda incurrir de acuerdo con las estipulaciones de este contrato.

TERCERA – Renta.- La renta será una cantidad variable en proporción a los ingresos generados por el ARRENDATARIO. El importe correspondiente a la cesión será el 75 % del importe neto facturado mensualmente a los clientes finales por el ARRENDATARIO (una vez descontado el IVA repercutido a los clientes al tipo reducido) menos una cantidad alzada de 95 € por cada estancia producida en la vivienda.

La ARRENDATARIA comunicará inmediatamente al ARRENDADOR las reservas producidas indicándole fechas, ocupantes e importe por el que se ha realizado la misma. Dichas comunicaciones se efectuarán vía e-mail, en la siguiente dirección que facilita el ARRENDADOR:

………………………………

El importe neto facturado tendrá en consideración los descuentos, promociones y acuerdos de distribución firmados por la ARRENDATARIA con agencias de viajes, centrales de reservas u otros intermediarios con el fin de obtener la máxima ocupación de la finca.

La parte ARRENDATARIA deberá de satisfacer el pago de la renta mediante transferencia bancaria en la siguiente cuenta corriente designada por el ARRENDADOR:

Entidad: ………………………....

Número de cuenta: ……………………………………………………...

CUARTA – Uso.- Constituye el objeto social de la ARRENDATARIA, entre otros, el de explotación en forma de arriendo, subarriendo, traspaso o cesión, de toda clase de viviendas, (...) debiendo destinar la ARRENDATARIA la finca arrendada de forma exclusiva a su explotación como alojamiento turístico dentro del marco de su objeto social.

El cambio de destino de la finca arrendada será causa suficiente y bastante de resolución del presente contrato.

La vivienda tiene capacidad para …. personas superando la superficie mínima exigida por la normativa sectorial (decreto 101/208, 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico) para poder arrendarse para dicha capacidad.

La imposibilidad sobrevenida de ejercicio de la actividad en la finca arrendada por no poder destinar la misma a alojamiento turístico, facultará a la ARRENDATARIA para resolver el contrato. La parte ARRENDATARIA podrá resolver el contrato en cualquier momento a partir de la notificación, por cualesquiera de las autoridades administrativas competentes, de la imposibilidad de desarrollar la actividad de alojamiento turístico.

QUINTA – Gastos Arrendatario.- Los gastos a cargo del ARRENDATARIO serán los propios de la actividad que serán íntegramente soportados por éste por el que no se le repercutirá ningún concepto a la propiedad.

En cualquier caso, el ARRENDATARIO correrá con cuantos gastos de reparación tengan su origen en daños dolosos o negligentes producidos por él mismo o bajo su responsabilidad.

La parte ARRENDATARIA será a partir del día de hoy, única responsable de cuantas obligaciones puedan contraerse con terceros, por daños a personas y/o cosas, y tengan su causa o dimanen de la utilización de la finca arrendada y del subarriendo.

Queda la ARRENDATARIA obligada a partir del día de hoy, a contratar con una Compañía de Seguros de reconocida solvencia una póliza de responsabilidad civil por cuantas responsabilidades puedan contraerse por el estado actual de la finca y por la explotación de la misma, siendo de su cuenta el costo total de dicha póliza, copia de la cual deberá facilitar a la parte arrendadora.

Igualmente, la parte ARRENDADORA no asume responsabilidad alguna por ningún tipo de daño producido como consecuencia de posibles robos o tentativas de robo que pudieran producirse sobre la finca arrendada.

SEXTA – Gastos Arrendador.- Los gastos a cargo del ARRENDADOR serán los siguientes:

Gastos de suministros, comunidad, conexión a internet, IBI.
Seguro de hogar.
Reparaciones y mantenimiento de mobiliario y electrodomésticos.
Mobiliario y enseres.
Mantenimiento de extintores si los hubiera.
Mantenimiento de la piscina si la hubiera.
Mantenimiento del césped si lo hubiera.

SÉPTIMA – Obras.- Para la realización de obras de acondicionamiento en la finca arrendada, será necesaria la autorización expresa y por escrito de la ARRENDADORA, entendiéndose en ese caso, que cualquier obra de mejora quedará en beneficio de la propiedad al finalizar el arrendamiento.

OCTAVA – Cesión.- Expresamente se prohíbe la cesión del contrato a un tercero. No obstante lo anterior, teniendo en cuenta la finalidad del arrendamiento, se podrá subarrendar a terceros la vivienda sólo como alojamiento turístico, y siempre en el marco del ejercicio de la actividad que constituye el objeto social de la arrendataria.

NOVENA – Ley aplicable.- El presente arriendo se regirá por la voluntad de las partes expresada por los pactos que aquí se estipulan expresamente, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y subsidiariamente por las disposiciones del Código Civil.

La parte ARRENDATARIA hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.

Renuncia, asimismo, la parte ARRENDATARIA a la indemnización que, a tenor del artículo 34 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, pudiera llegar a corresponderle en su día de darse los supuestos contemplados en tal precepto.

DECIMA – Citaciones.- A efectos de citaciones y notificaciones, se conviene como domicilio de la ARRENDADORA el que consta en el encabezamiento de este contrato y el de la ARRENDATARIA, el de la finca arrendada. Cualquier cambio de domicilio deberá ser notificado a la otra parte. Todas las citaciones y notificaciones que se efectúen en los domicilios indicados, se entenderán como bien hechas.-

UNDÉCIMA – Formalización.- Cualquier gasto o impuesto que se derive de la formalización del presente contrato, o de su elevación a escritura pública, será por cuenta de la parte que lo solicitare.

DUODÉCIMA – – L.O.P.D. De conformidad con lo establecido en la normativa vigente en Protección de Datos de Carácter Personal, le informamos de que sus datos serán incorporados al sistema de tratamiento titularidad de TT S.L. con CIF B75000000 y domicilio social sito en calle Uuuu nº 87 Bajo, 20000, DONOSTIA-SAN SEBASTIAN (GIPUZKOA), con la finalidad de atender los compromisos derivados del contrato suscrito entre ambas partes. En cumplimiento con la normativa vigente, TT S.L. informa que los datos serán conservados durante EL PLAZO LEGALMENTE ESTABLECIDO.

DECIMOTERCERA – Fuero.-

Para cualquier discrepancia que surgiera dimanante del presente contrato o su cumplimiento, los firmantes, renunciando a su propio fuero, se someterán a la jurisdicción de San Sebastián.

Y para la debida constancia, y en prueba de conformidad con cuanto antecede, se extiende y firma el presente contrato por sus otorgantes, por duplicado ejemplar y a un sólo efecto, en la ciudad y fecha en el encabezamiento expresadas.

PARTE ARRENDADORA PARTE ARRENDATARIA

Respuesta

Por un lado, según lo establecido en el artículo 32 de la Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa:

"1. En el supuesto de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas, y siempre que en la misma no se ejerza una actividad económica, se aplicará una bonificación del 20 por 100 sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.

Asimismo, será deducible, exclusivamente, el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.

La suma de la bonificación y del gasto deducible no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo.

2. En los rendimientos del capital inmobiliario no incluidos en el apartado anterior, el rendimiento íntegro se minorará en el importe de los gastos deducibles que se detallan a continuación:

a) Los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, incluido el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.

b) El importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de derechos o facultades de uso o disfrute, será deducible en concepto de depreciación, la parte proporcional de los correspondientes valores de adquisición satisfechos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

La suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo.”

Por otro lado, en virtud de lo dispuesto en los artículos 62 y 63 a) de la mencionada Norma Foral 3/2014:

“Artículo 62. Renta general.

Formarán la renta general los rendimientos y las ganancias y pérdidas patrimoniales, que con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente no tengan la consideración de renta del ahorro, así como las imputaciones de renta a que se refieren los artículos 51 y 52 de esta Norma Foral y el Capítulo III del Título VI de la Norma Foral del Impuesto sobre Sociedades.

Artículo 63. Renta del ahorro.

Constituyen la renta del ahorro:

a) Aquellos rendimientos del capital inmobiliario de los previstos en el apartado 1 del artículo 32 de esta norma foral, derivados de los considerados como arrendamiento de vivienda en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.”

En este sentido, el artículo 35 del Decreto Foral 33/2014, de 14 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento por el que se desarrollan determinadas obligaciones tributarias formales señala que:

“En los supuestos contemplados en el artículo 32.2 de la Norma Foral del Impuesto, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto, todos los gastos necesarios para su obtención y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos. No obstante, la suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.

b) Los tributos no estatales y sus recargos, así como las tasas estatales y sus recargos, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador o deriven del retraso en el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarrendamiento, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

e) Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración:

- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

-Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora de los bienes.

f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

h) Las cantidades destinadas a la amortización en las codiciones establecidas en el artículo siguiente.”

Adicionalmente, el artículo 36 del mencionado Decreto Foral 33/2014 establece que:

“1. En los supuestos contemplados en el artículo 32.2 de la Norma Foral del Impuesto, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

a) Tratándose de inmuebles cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el valor de adquisición, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes mínimos que resulten de los períodos máximos de amortización a que se refiere la normativa del Impuesto sobre Sociedades. En ningún caso, la suma de las amortizaciones efectuadas podrá exceder del valor de adquisición del elemento patrimonial de que se trate.

3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de derechos reales o facultades de uso o disfrute, podrá amortizarse el coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho o facultad por el número de años de duración del mismo.

b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por 100. En ningún caso, la suma de las amortizaciones efectuadas podrá exceder del valor de adquisición satisfecho del elemento patrimonial de que se trate.”

En consecuencia, en el caso planteado por el consultante en su escrito y, en base a lo establecido en la normativa anteriormente citada, cabe entender que el caso planteado supone un arrendamiento de vivienda por parte de una o varias personas físicas a una empresa para que ésta a su vez la subarriende al cliente final, constituyendo dicho subarrendamiento una actividad económica. Por ese motivo, el rendimiento neto del capital inmobiliario imputable al propietario o propietarios será el resultado de minorar el rendimiento íntegro, constituido por los ingresos facturados a la empresa, una vez descontada la comisión, en los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, incluido el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, demás gastos de financiación y el importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en los artículos 35 y 36 del Decreto Foral 33/2014, tal y como se ha señalado anteriormente.

La respuesta a esta consulta ha sido formulada conforme a la información proporcionada por el consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas, que pudieran tener relevancia en la determinación del propósito principal de la operación proyectada y que pudieran alterar el juicio de la misma. Lo que se comunica para su conocimiento y efectos.

Normativa

- Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Território Histórico de Gipuzkoa.

- Decreto Foral 33/2014, de 14 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento por el que se desarrollan determinadas obligaciones tributarias formales