Atzealdea Alokairu turistikoa

Alokairu turistikoa

Argitaratze data: 2019/05/14

Kontsultak

Kontsultagileak jakin nahi du nola tributatuko duen pertsona fisikoen errentaren gaineko zergan (PFEZ) ondasun higiezin batek, baldin eta haren jabeak turismo helburuetarako alokatzen badio hura kudeatuko duen eta, beraz, amaierako bezeroarekin zuzenean arituko den enpresa bati.

 

 

 

Donostia, 201...()ko ………………..aren …..a

                                                                                            

ELKARTURIK

 

ERRENTATZAILEA: ................................... jaun/andrea eta ......................... jaun/andrea, ..................... eta ................... zenbakiko NANak dituztenak, adinez nagusiak eta ondorio hauetarako Donostiako helbide honetan bizi direnak: ...................................................

 

ERRENTARIA: XXXX jaun/andrea eta YYYY jaun/andrea, adinez nagusiak, hurrenez hurren ..................... eta ................... zenbakiko NANak dituztenak, eta ondorio hauetarako Donostiako helbide honetan bizi direnak: ......................................................................

 

HONELA JARDUTEN DIRA

 

Batetik, ................................... jaun/andrea eta ......................... jaun/andrea, beren izenean eta beren eskubideen arabera. Bestetik, XXXX jaun/andrea eta YYYY jaun/andrea, TT SL entitatearen izenean eta ordezkaritzan (IFK: ......................., ........................()n helbidea duena eta Gipuzkoako Merkataritza Erregistroan inskribatua A liburukian, B orrialdean, C. sekzioan D inskripzioarekin); entitatearen administratzaile solidario moduan aritzen dira, eta kargurako izendatuta daude 2013ko abenduaren 19ko eraketa eskrituran (Donostiako notario FFFF UUUU AAA jaunak/andreak, 6666 zenbakiko protokoloa duenak, baimendua).

 

Bi aldeek elkarri onartzen diote egintza hau askatasunez eta beren kabuz egiteko ahalmen osoa, eta honela diote:

 

AURREKARIAK

 

I.- xxxxxxxxxxxxx jaun/andrea eta xxxxxxxxxxxxxxx jaun/andrea, aurrerantzean ERRENTATZAILEAK, finka honen jabari osoko jabeak dira:

 

HIRITARRA.-

 

Katastroko erreferentzia:

 

II.- TT SL entitateak, aurrerantzean ERRENTARIAK, aipatutako finka errentan hartu nahi du, turismoko etxebizitza moduan ustiatzearren, eta, behin bi aldeak ados jarrita, erabakitzen dute etxebizitzaren errentamendu kontratu hau sinatzea, etxebizitzaz bestekoa den erabilera emateko. Horretarako, klausula hauek ezartzen dituzte:

 

KLAUSULAK

 

LEHENA – Lagapena.- xxxxxxx jaun-andreak eta xxxxxxxx jaun-andreak, ERRENTATZAILEEK, agiri honen I. aurrekarian aipatutako higiezina errentan lagatzen diote TT SL entitateari, ERRENTARIARI. Eta azken horrek onartu egiten du.

 

Errentan jartzekoa den finka aztertu ondoren, errentariak adierazten du egoera onean aurkitu duela eta bere beharrak asetzeko egokia dela uste duela.

 

BIGARRENA – Iraunaldia.- Kontratu honek iraupen mugagabea izango du, eta aldeetako edozeinek alde bakarrez suntsiarazi ahal izango du. Horretarako, gutxienez 15 egun lehenago komunikazio fedemaile bat bidaliko dio beste aldeari kontratu honetan adierazitako helbidera.

 

Kontratuaren suntsiarazpena ERRENTARIAk abiatu badu, hura espresuki behartuta gelditzen da errespetatzera komunikazioa bidali aurretik egin dituen eta posta elektronikoz edo beste modu batez jakinarazi dituen erreserbak. Hartan jasota egongo da kontratu hau suntsiarazteko asmoa. Dena den, horrek ez du kenduko aplikatzea kontratu honen estipulazioen arabera gerta daitezkeen ez-betetzeen erregimena.

 

HIRUGARRENA – Errenta.- Errenta aldakorra izango da, ERRENTARIAk sortutako diru sarreren arabera. Lagapenaren zenbatekoa hauxe izango da: ERRENTARIAK hilero lagapenaren amaierako bezeroei fakturatutako zenbatekoaren % 75 (behin bezeroei tasa murriztuan jasanarazitako BEZaren deskontua eginda) ken etxebizitzan egindako egonaldi bakoitzeko 95 €-ko oroharreko kopuru bat.

 

ERRENTARIAk berehala jakinaraziko dio ERRENTATZAILEARI zer erreserba egin diren, eta adierazi dizkio egonaldiaren datak, ostalariak eta erreserbaren zenbatekoa. Komunikazio horiek posta elektronikoz egingo dira, ERRENTTZAILEAREN helbide honetan:

………………………………

Fakturatu den zenbateko garbiak barnean hartuko ditu ERRENTARIAK bidai agentziekin, erreserba guneekin edo beste bitartekari batzuekin finka ahalik eta bezero gehienei alokatzeko sinatutako deskontuak, sustapenak eta akordioak.

ERRENTARIAK banku transferentzia bidez ordaindu beharko du errenta, ERRENTATZAILEAK emandako kontu korronte honetan:

Entitatea: ……………………….....................................................

Kontu zenbakia: ……………………………………………………...

 

LAUGARRENA – Erabilpena.- ERRENTARIAREN xede soziala da, besteak beste, etxebizitza mota guztiak ustiatzea, errentan edo azpierrentan hartuta, traspasatuta edo lagata, (...), eta ERRENTARIAK errentan hartutako finka ostatu turistiko gisa bakarrik erabili beharko du bere xede sozialaren barruan.

 

Errentan hartutako finka bestela erabiltzea arrazoi nahikoa izango da kontratu hau suntsiarazteko.

 

Etxebizitzan .... pertsona sar daitezke, eta haren azalera sektoreko araudiak edukiera horretarako errentan eman ahal izateko exijitutako gutxieneko azaleratik gorakoa da (101/2018 Dekretua, uztailaren 3koa, erabilera turistikoko etxebizitzei eta etxebizitza partikularretako logelei buruzkoa).

 

Gerora ez bada posible errentan emandako finkan jarduera egitea turismo ostatu gisa erabiltzea ezinezkoa izateagatik, ERRENTARIAK ahalmena izango du kontratua suntsiarazteko. ERRENTARIAK edozein momentutan suntsiarazi ahal izango du kontratua, edozein administrazio agintarik turismo ostatuaren jarduera egitea ezinezkoa dela jakinarazten duenetik aurrera.

 

BOSGARRENA – Errentariaren gastuak.- ERRENTARIAREN kargura doazen gastuak berez jarduerari dagozkionak izango dira, eta hark ordainduko ditu osorik. Beraz, jabeari ez zaio inolako kontzepturik ordainaraziko.

 

Nolanahi ere, ERRENTARIAren esku geldituko dira berak edo bere erantzukizupean doloz edo arduragabekeriaz eragindako konponketa gastu guztiak.

 

Gaurtik aurrera ERRENTARIA erantzule bakarra izango da, personei edota gauzei eragiten zaizkien eta errentan hartutako etxebizitza erabiltzea eta hura azpierrentan ematea direla-eta sortzen diren kalteengatik hirugarrenekin har daitezkeen betebeharrei dagokienez.

 

Gaurtik aurrera ERRENTARIA behartuta dago kaudimen aitortua duen aseguru etxe batekin erantzukizun zibileko poliza bat kontratatzera, finkaren egungo egoerarengatik eta haren ustiapenarengatik har daitezkeen erantzukizun guztiei aurre egitearren. Bere kontura joango da poliza horren kostu osoa, eta haren kopia bat eman beharko dio errentatzaileari.

 

Era berean, ERRENTATZAILEAK ez du bere gain erantzukizunik hartzen errentan hartutako finkan gerta daitezkeen lapurreten edo lapurreta saioen ondorioz sortutako kalteengatik.

 

SEIGARRENA – Errentatzailearen gastuak.- Gastu hauek hartu ditu bere gain ERRENTATZAILEAK:

 

Hornidurari, komunitateari, interneteko konexioari eta ondasun higiezinen gaineko zergari lotutako gastuak.
Etxeko asegurua.
Altzarien eta etxetresna elektrikoen konponketak eta mantenimendua.
Altzariak eta etxeko gainerako gauzak.
Su itzalgailuen mantenimendua, halakorik bada.
Igerilekuaren mantenimendua, halakorik bada.
Zelaiaren mantenimendua, halakorik bada.

 

ZAZPIGARRENA – Obrak.- Errentan hartutako finkan atontze lanak egiteko, beharrezkoa izango da ERRENTATZAILEAK espresuki eta idatziz baimentzea. Kasu horretan, ulertuko da hobekuntzako edozein obra jabearen onurarako izango dela errentamendua bukatzen denean.

 

ZORTZIGARRENA – Lagapena.- Espresuki debekatuta gelditzen da kontratua hirugarren bati lagatzea. Aurretik xedatutakoa xedatuta ere, kontuan hartuta errentamenduaren xedea zein den, hirugarrenei etxebizitza azpierrentan eman ahal izango zaie bakarrik turismo ostatu gisa, eta betiere errentariaren xede sozialak hartzen duen jarduera egitean.

 

BEDERATZIGARRENA – Aplikaziozko legea.- Errentamendu hau aldeen borondateak arautuko du, hemen espresuki estipulatzen diren itunetan adierazita. Horren ezean, Hiri Errentamenduen Legeak III. tituluan xedatutakoak arautuko du errentamendua. Subsidiriarioki, Kode Zibilaren xedapenek arautuko dute kontratuta.

 

ERRENTARIAK espresuki eta formalki uko egiten die Hiri Errentamenduen 29/1994 Legeak ematen dituen eta, ukaezinak izanik, kontratu honetan espresuki onartzen ez zaizkion onura eta eskubide berezi guztiei.

           

Era berean, ERRENTARIAK uko egiten dio Hiri Errentamenduen 29/1994 Legearen 34. artikuluaren arabera egunen batean xedapen horretan jasotako kasuak gertatuz gero hari egokitu ahal zaion kalte-ordainari.

 

HAMARGARRENA – Zitazioak.- Zitazio eta jakinarazpenen ondorioetarako, ERRENTATZAILEAREN helbidetzat hartzen da kontratu honen goiburuan agertzen dena, eta ERRENTARIARENA, aldiz, errentan emandako finkaren helbidea. Helbidearen edozein aldaketa beste aldeari jakinarazi beharko zaio. Aipatutako helbideetan egiten diren zitazio eta jakinarazpen guztiak ondo egintzat hartuko dira.

 

HAMAIKAGARRENA – Formalizazioa.- Kontratu hau formalizatzeak edo eskritura publiko bihurtzeak dakarren edozein gastu edo zerga hala eskatzen duen aldearen kontura joango da.

 

HAMABIGARRENA – Datu Babesaren Legea.- Datu pertsonalen babesaren arloan indarrean dagoen araudiari jarraituz, adierazten dizugu zure datuak TT SL entitateak (IFK: B7777) duen tratamendu sisteman sartuko direla, bi aldeen arteko kontratuak dakartzan konpromisoei erantzutearren. Aipatutako entitateak 20000-DONOSTIAn (Gipuzkoa) du helbide soziala, Uuuu kalea 87, behean. Indarrean dagoen araudia betetzearren, TT SLk adierazten du datuak LEGEZ JARRITAKO EPEAN gordeko direla.

HAMAHIRUGARRENA – Eskumenak.- Kontratu hau edo bearu betetzea dela-eta sor daitezkeen gorabeherei begira, sinatzaileak Donostiako jurisdikzioaren menpe geratuko dira, beren eskumenei uko eginda.

 

Eta behar bezala jasota gelditu dadin, eta adostasunaren adierazgarri, sinatzaileek kontratu hau egin eta izenpetzen dute, bi aletan eta ondorio bakarrerako, goian adierazitako hirian eta datan.

 

ERRENTATZAILEA                                                   ERRENTARIA

Erantzuna

Alde batetik, honela dio 32. artikuluan 3/2014 Foru Arauak, urtarrilaren 17koak, Gipuzkoako Lurralde Historikoko Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergarenak:

 “1. Etxebizitzetatik datozen kapital higiezinaren etekinen kasuan, betiere haietan jarduera ekonomiko bat egiten ez bada, higiezin bakoitzeko lortutako etekin osoen 100eko 20ko hobaria aplikatuko da.

Era berean, bakar-bakarrik kengarria izango da etekinen sorburu diren ondasunak, eskubideak edo erabilera nahiz gozamen ahalmenak eskuratu, birgaitu edo hobetzeko inbertitutako besteren kapitalen interesen zenbatekoa, bai eta gainerako finantzaketa gastuak ere.

Hobariaren eta gastu kengarriaren baturak ezingo du ekarri, ondasun higiezin bakoitzeko, etekin garbia negatiboa izatea.

2. Aurreko apartatuan sartu gabe dauden kapital higiezinaren etekinetan, etekin osoari gastu kengarri hauen zenbatekoa gutxituko zaio:

a) Etekinak lortzeko beharrezkoak diren gastuak, barruan sartuta etekinen iturri diren ondasunak, eskubideak edo erabilera nahiz gozamen ahalmenak erosi, birgaitu edo hobetzeko inbertitutako besteren kapitalen interesak eta gainerako finantzaketa gastuak.

b) Etekinen iturri diren ondasunetan erabilerak edo denbora igarotzeak eragindako narriaduraren zenbatekoa, erregelamenduz zehazten diren baldintzetan.

 

Etekinak erabilera edo gozamen eskubide edo ahalmenen titulartasunetik datozenean, ordaindutako eskurapen balioen zati proportzionala izango da kengarria, balio-galera kontzeptuagatik, erregelamenduz zehazten diren baldintzetan.

 

Gastu kengarrien baturak ezingo du ekarri, higiezin bakoitzeko, etekin garbia negatiboa izatea.”

 

Bestetik, hauxe dio 3/2014 Foru Arauak 62. eta 63.a) artikuluetan:

 

            “62. artikulua. Errenta orokorra.

 

Honako hauek osatuko dute errenta orokorra: ondorengo artikuluan xedatutakoaren arabera, aurrezpenaren errentatzat jotzen ez diren etekinak nahiz ondare irabazi eta galerak, bai eta honako xedapen hauetan aipatzen diren errenta egozpenak ere: foru arau honetako 51. eta 52. artikuluetan, eta Sozietateen gaineko Zergaren Foru Arauaren VI. tituluaren III. kapituluan.

 

63. artikulua. Aurrezpenaren errenta.

 

Aurrezpenaren errentatzat hartuko dira:

 

a) Foru arau honetako 32. artikuluaren 1. apartatuan jasotako kapital higiezinaren etekinen artean Hiri Errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 2. artikuluan etxebizitza errentamendutzat hartutako etekinetatik eratorriak direnak.”

Zentzu horretan, honela dio 35. artikuluan 33/2014 Foru Dekretuak, urriaren 14koak, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren Erregelamendua onartu eta zerga betebehar formal jakin batzuk garatzen dituen Erregelamendua aldatzen duenak:

 

 “Zergaren foru arauak 32.2. artikuluan aipatzen dituen kasuetan, etekin garbia kalkulatzeko ondoko hauek hartuko dira gastu kengarritzat: etekinak lortzeko beharrezkoak izan diren gastu guztiak eta etekin horien iturburu diren ondasun eta eskubideek erabilera edo denbora dela-eta jasandako narriaduraren zenbatekoa. Guztiarekin ere, gastu kengarrien baturak ezin du ekarri, ondasun higiezin bakoitzerako, etekin garbi negatiborik.

 

Zehazki, honako hauek sartuko dira aurreko paragrafoan aipaturiko gastuetan:

a) Etekinen iturburu diren ondasunak, eskubideak edo erabilera zein gozamen ahalmenak eskuratzeko, birgaitzeko edo hobetzeko inbertitutako besteren kapitalen interesak, eta gainerako finantzaketa gastuak.

b) Estatuarenak ez diren tributuak eta errekarguak, bai eta estatuaren tasak eta errekarguak ere, haien izena edozein dela ere, baldin eta konputatutako etekinetan edo haiek sortu dituzten ondasun eta eskubideetan eragiten badute eta zehapen izaerakoak ez badira edo zerga obligazioak berandu betetzeagatik ezarrita ez badaude.

c) Hirugarrenek, zuzeneko edo zeharkako kontraprestazio gisa, edo zerbitzu pertsonalak direla-eta, hala nola administrazio, zaintza, atezaintza edo antzekoak, sortutako zenbatekoak.

d) Errentamendua, azpierrentamendua, lagapena edo eskubideen eraketa formalizatzeak sortutakoak, eta ondasun, eskubide eta etekinen defentsa juridikoak eragindakoak.

e) Artapen eta konponketa gastuak. Ondoko hauek hartuko dira halakotzat:

- Ondasun materialen ohiko erabilera mantentzeko erregularki egiten direnak, hala nola instalazioen margoketa, entokadura edo konponketa.

-Berogailuak, igogailuak, segurtasun ateak eta antzeko elementuak aldatzeko egiten direnak. Ondasunak handitzeko edo hobetzeko erabilitako kopuruak ez dira kontzeptu honengatik kengarriak izango.

f) Etekinak sortzen dituzten ondasun edo eskubideak aseguratzeko kontratuengatik, dela erantzukizun zibilekoak, suteen aurkakoak, lapurretakoak, kristal apurketakoak eta antzekoak, ordaintzen diren primak.

g) Zerbitzu eta horniduretan gastatutako kopuruak.

h) Amortizaziorako erabilitako zenbatekoak, hurrengo artikuluan ezarritako baldintzetan.”

 

Bestetik, hauxe dio 36. artikuluan 33/2014 Foru Dekretuak:

 

 “1. Zergaren foru arauak 32.2. artikuluan aipatzen dituen kasuetan, kapital higiezinaren etekin garbia kalkulatzeko, gastu kengarritzat hartuko dira ondasun higiezina eta harekin batera lagatako gainerako ondasunak amortizatzeko erabilitako kopuruak, betiere haien benetako balio-galerari erantzuten badiote.

 

2. Ulertuko da amortizazioek benetako balio-galerari erantzuten diotela baldin eta:

a) Ondasun higiezinen kasuan, urtean amortizatutako kopurua ez bada eskurapen balioari 100eko 3 aplikatuta ateratzen dena baino handiagoa, lurzoruaren balioa zenbatu gabe. Lurzoruaren balioa zein den ezagutzen ez bada, ordaindutako eskurapen kostua lurzoruaren eta eraikuntzaren urteko balio katastralen artean hainbanatuz kalkulatuko da.

b) Ondasunak higigarriak direnean, urtebete baino gehiago erabili eta higiezinarekin batera laga daitezkeenak: urtean amortizatutako kopuruak ez badu gainditzen ordaindutako eskurapen kostuei sozietateen gaineko zergaren araudian aipatutako gehieneko amortizazio-aldietatik ondorioztatzen diren gutxieneko koefizienteak aplikatuta ateratzen den emaitza. Egiten diren amortizazioen batura ezin da inoiz izan dena delako ondare elementuaren eskurapen balioa baino handiagoa.

 

3. Etekinak sortzen badira haiek erabiltzeko edo gozatzeko eskubide errealen edo ahalmenen titulartasunarengatik, ordaindutako eskurapen kostua amortizatu daiteke. Amortizazioa, horrelakoetan, erregela hauen emaitza izango da:

a) Eskubidea edo ahalmena iraupen jakinekoa denean, amortizazioa kalkulatuko da eskubide edo ahalmenaren eskurapen kostua iraupen urte kopuruaz zatituta.

b) Eskubidea edo ahalmena biziartekoa denean, amortizazioa kalkulatuko da ordaindutako eskurapen kostuari 100eko 3ko portzentajea aplikatuta. Egiten diren amortizazioen batura ezin da inoiz izan dena delako ondare elementuaren eskurapen balioa baino handiagoa”.

 

Beraz, kontsultagileak idazkian aurkeztutako kasuan eta aipatutako araudian xedatutakoan oinarrituta, uler daiteke kontsultako kasuan pertsona fisiko batek edo batzuek enpresa bati etxebizitza bat errentan ematen diotela, hark jarduera ekonomiko bat egin dezan. Horregatik, jabeari edo jabeei egotzi ahal zaien kapital higigarriaren etekin garbia kalkulatzeko, etekin gordinari (alegia, enpresari fakturatutako diru sarrerak) honako hauek gutxitu beharko zaizkio, behin komisioa kenduta, betiere betetzen badira 33/2014 Foru Dekretuak 35. eta 36. artikuluetan jarritako baldintzak, lehenago adierazi den bezala: sarrerak lortzeko egin behar diren gastuak, barnean sartuta etekinen jatorri diren ondasun, eskubide edo erabilera edo gozamen ahalmenak eskuratzean, birgaitzean edo hobetzean inbertitutako besteren kapitalen interesen zenbatekoa, bai eta gainerako finantzaketa gastuak eta etekinen jatorri diren ondasunen erabilerarengatik edo denboraren poderioz izandako narriaduraren zenbatekoa ere.

 

Kontsulta honi erantzuteko, kontsultagilearen informazioa erabili  da, kontuan hartu gabe aipatu ez diren eta gauzatu nahi den eragiketaren asmo nagusia zehaztean garrantzitsuaak izan daitezkeen eta hari buruzko iritzia aldatu dezaketen beste zirkunstantzia batzuk. Jakin dezazun eta bidezko ondorioak izan ditzan jakinarazten dizut hau.

Araudia

3/2014 Foru Araua, urtarrilaren 17koa, Gipuzkoako Lurralde Historikoko Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergarena.

33/2014 Foru Dekretua, urriaren 14koa, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren Erregelamendua onartu eta zerga betebehar formal jakin batzuk garatzen dituen Erregelamendua aldatzen duena.